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賓政行復〔2025〕26號

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行政復議決定書

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申請人1：陸某祥

申請人2：石某南

被申請人：賓陽縣賓州鎮人民政府，地址：賓陽縣賓州鎮楓江路357號

法定代表人：賴永標，鎮長

申請人不服被申請人2025年1月22日作出的《關于賓陽縣賓州鎮某某小區首次業主大會表決結果核驗、決定及后續指導的公告》（以下簡稱《公告》） ，于2025年2月6日向本機關申請行政復議。本機關依法受理，現已審查完結。

申請人請求：撤銷被申請人2025年1月22日作出的《公告》。

申請人稱：因某某小區物業公司收費過高，沒有按照賓陽縣發展和改革局的（賓發改收費〔2022〕11號）規定與業主協商物業收費標準，又突然增加收費項目，2024年7月，某某小區業主向賓州鎮人民政府申請指導成立業主委員會。但因賓州鎮鄉建中心作為指導單位指導失誤，沒有按照廣西物業管理條例的要求正確指導，在某某小區開發商提出質疑的情況下，才匆忙于投票的最后時刻要求所有授權委托的業主提供房產證，鄉建中心剔除100多份有委托書和業主身份證的委托材料，聲稱已經咨詢參與制定廣西物業管理條例的專家，委托人必須提供房主的房產證復印件、委托人身份證和被委托人身份證復印件，否則作為無效委托處理。被申請人在2024年12月12日開始至18日投票期間沒有正確指導，到18日下午才說需要提供房產證，否則只提供委托書和身份證投票無效。一個下午到晚上至第二天早上9點，這么短的時間內，不可能再次聯系上所有不能現場投票的業主來提供房產證，且在投票過程中社區工作人員已在投票現場打電話給業主本人核對了業主身份信息無誤后才給受托人投票進了票箱的。既然有社區工作人員現場已經確認了業主身份，事后又說這部分委托投票算作無效參與。被申請人在公示業主委員會選舉結果后，再次受到開發商質疑，通過再次核票又以選舉參加人員未超過三分之二為由，宣布選舉未生效只能一年后才能繼續進行再次選舉。

民法典實施以來，國內已經有了一些關于278條參與表決的判例。如（2021）浙0105民初4474號、（2021）滬0112民初32511號、（2021）滬0112民初36829號等以及北京市住建局2021年11月23日對市民的答復、成都市人民政府的答復等。上述案例的共同點為：1、表決票送達即為參與表決，送達率超過三分之二，業主大會即有效；2、若議事規則規定表決票送達不反饋從多，則表決時該條有效。就是說回收的431票，有效表決412戶，未參與表決271戶，這271戶沒有明確表示反對，同意票應該是412加271票，總共683票。退一步來說，既然委托業主已明確表示同意，就差房產證了還不能確認參與，這與《民法典》的精神、與國家方便群眾的精神相違背。把參與率固化為投票率，賓州鎮人民政府與國家法律精神背道而馳。賓州鎮人民政府所稱的：“由于參與表決的業主人數未達到小區總業主人數的三分之二，......本次表決未能生效”，把三分之二參與表決理解為三分之二投票是錯誤的，把三分之一的少數決定三分之二的多數，不符合少數服從多數的原則。

綜上所述，請求復議機關依法對被申請人的錯誤行為進行撤銷。

被申請人答復稱：

一、事實依據。

賓陽縣賓州鎮某某小區首次業主大會籌備組于2024年8月15日成立，并展開首次業主大會籌備工作。同時，我鎮工作人員開展指導工作。2024年12月13日下午，賓州鎮鄉建中心召開物業專題培訓會后，已明確告知籌備組組長（某某社區支書主任）委托投票的委托材料要求。2024年12月16日上午，我鎮工作人員通過電話明確告知籌備組成員蒙某清（聯系電話：1897710XXXX）：委托投票的業主需要提供委托材料，方能參與首次業主大會的投票，并告知委托材料的具體內容要求。當天下午再次詢問委托投票的業主提供委托材料的情況。

2024年12月19日下午，我鎮工作人員發現該小區投票過程中大量存在委托材料不全的情況，緊急聯系籌備組成員在賓州鎮鄉建中心召開專題會議，要求籌備組成員于12月20日開箱唱票前對委托投票材料不全的補齊委托材料，若委托材料不全，則按無效委托投票處理。

2024年12月20日上午，完成唱票和選票統計。2024年12月23日，我鎮向該小區全體業主做出《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》，公告此次選舉的表決結果，以示選舉的公開性、透明性和民主性。

2024年12月25日，我鎮收到賓陽縣某某房地產開發有限公司提交的《關于對賓陽某某小區首次業主大會會議投票結果的質疑函》，該函件中提到：《關于賓陽縣賓州鎮某某小區業主在首次業主大會會議上投票權數的公示》公布的各項數據和投票結果涉嫌造假。我鎮于2025年1月4日做出《關于對賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會表決結果進行核驗的公告》決定對收回的選票進行核驗。1月14日核查前，我鎮對到場業主代表和開發商代表，再次重申委托材料不全的選票作為無效選票處理。經最終核驗，本次業主大會參與表決業主431戶，其中有效表決412戶，棄權19戶，未參與表決業主271戶。由于參與表決的業主人數未達到小區總業主人數的三分之二，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條規定，本次表決結果未能生效。

我鎮對籌備組成員培訓時，已明確告知本次工作以《廣西壯族自治區物業管理條例》指導為準，多次敦促籌備組成員學習該條例，委托事項的構成也在條例第二十二條中明確指出。因此，我鎮認為委托事項的成立屬于法定要求，在指導工作中已多次明確告知籌備組成員，未存在指導有誤的情況。

另：《賓陽縣賓州鎮某某小區議事規則》尚未通過業主大會表決通過，屬于草案，不能作為指導本次業主大會的依據。

二、法律依據。

《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條：成立業主監督委員會，選舉、更換業主監督委員會，決定業主監督委員會委員任期、職責、工作規則；決定前款規定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十二條：業主可以委托代理人參加業主大會會議；委托代理人參加業主大會會議的，代理人應當出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產產權證明文件的復制件；委托書應當載明委托事項、委托權限以及期限。

我鎮在處理過程中，始終遵循了合法、公正、公開的原則，充分聽取了小區業主意見，并依據事實和法律作出相應決定。

綜上所述，我鎮作出的《公告》決定均基于充分的事實依據和法律依據，請復議機關依法予以維持。

經復議查明：2024年12月23日，賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會籌備組對該小區首屆業主大會選舉結果進行公告（《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》），主要內容為：一、選舉概況，小區首屆業主大會已于2024年12月20日順利閉幕，在賓州鎮人民政府、賓州鎮某某社區及小區廣大業主的支持下，大會的驗票、唱票、統計工作已按法定程序完成；二、選舉參與情況，選舉權數702票，參與表決人數533人；三、選舉結果，《某某小區業主大會議事規則》得票403票，《某某小區物業臨時管理規則》得票405票，候選人盧某得票390票、陸某祥得票337票、呂某鵬得票348票、蒙某寶得票305票、吳某華得票233票、石某南得票170票、何某得票253票；四、選舉有效性，選舉結果符合《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條關于由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意的規定；五、公告發布，現將本屆業主大會選舉結果予以公告。公告落款為賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會籌備組，并加蓋被申請人賓陽縣賓州鎮人民政府印章。

《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》張貼公布后，某某小區開發商賓陽縣某某房地產開發有限公司向某某小區首屆業主大會籌備組（被申請人）提交《關于對賓陽某某小區首次業主大會會議投票結果的質疑函》，質疑《關于賓陽縣賓州鎮某某小區業主在首次業主大會會議上投票權數的公示》公布的各項數據和投票結果涉嫌造假，公示內容及形式等嚴重違法，第二點“票權計算單位”所公告的面積、戶數與實際情況不相符。被申請人接到該質疑函后于2025年1月4日作出《關于對賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會表決結果進行核驗的公告》，決定于2025年1月14日派出工作人員與某某社區工作人員，并邀請縣住建局（1-2名）、某某小區業主代表（10名，須在2025年1月10日下班前將本人身份證及房產證復印件各一份交到某某社區）和開發商代表（2-3名）全程見證，在某某社區對收回的選票進行核驗。經核驗后，被申請人于2025年1月22日作出《公告》，宣告經最終核驗，本次業主大會參與表決業主431戶，其中有效表決412戶，棄權19戶，未參與表決業主271戶；參與表決的業主人數未達到小區總業主人數的三分之二，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條規定，本次表決結果未能生效，以及相應的善后事宜等。

申請人不服《公告》，認為被申請人以未提供相應房產證復印件為由否定相關業主委托參與表決，與事實和法律規定不符，且系被申請人履行指導職責不當又未給予合理補正相應房產證復印件時限所致，《公告》以參與表決的業主人數未達到小區總業主人數的三分之二為由，依據《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條規定宣告本次表決結果未能生效，侵犯業主整體利益和申請人合法權益，于2025年2月6日向本機關提出行政復議，請求依法撤銷《公告》。被申請人則答復如前，并提交證據：物業管理工作培訓照片1張、蒙某清微信聊天截圖1張、《關于對賓陽某某小區首次業主大會會議投票結果的質疑函》照片2張、《關于對賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會表決結果進行核驗的公告》上墻照片2張。

另查明：被申請人未核驗某某小區業主專有建筑總面積及業主總人數或提交相應證據；未核驗《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》公示的“選舉權數702票”所涉業主、專有面積，“參與表決人數533人”所涉業主、專有面積，“《某某小區業主大會議事規則》得票403票”所涉業主、專有面積，“《某某小區物業臨時管理規則》得票405票”所涉業主、專有面積，“候選人盧某得票390票”所涉業主、專有面積，“陸某祥得票337票”所涉業主、專有面積，“呂某鵬得票348票”所涉業主、專有面積，“蒙某寶得票305票”所涉業主、專有面積，“吳某華得票233票”所涉業主、專有面積，“石某南得票170票”所涉業主、專有面積，“何某得票253票”所涉業主、專有面積，或相應的證據材料；也未核驗《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》公示的“參與表決人數533人”中的業主人數與《公告》宣告的“本次業主大會參與表決業主431戶”中的業主人數為何出現102人（戶）的差異及相應證據材料。

上述事實有下列證據證明：物業管理工作培訓照片、蒙某清微信聊天截圖、《關于對賓陽某某小區首次業主大會會議投票結果的質疑函》內容照片、《關于對賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會表決結果進行核驗的公告》上墻照片、《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》《關于對賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會表決結果進行核驗的公告》等。

結合以下法律、法規相關條款規定：

《物業管理條例》

第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。　　

第十一條　下列事項由業主共同決定：　　

（一）制定和修改業主大會議事規則；　　

（二）制定和修改管理規約；　　

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；　　

（四）選聘和解聘物業服務企業；　　

（五）籌集和使用專項維修資金；　　

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；　　

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。　　

第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。　　

業主可以委托代理人參加業主大會會議。　　

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。　　

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。　　

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。　　

第十九條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。　　

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

《廣西壯族自治區物業管理條例》

第四條　物業管理實行以街道、鄉鎮黨組織為領導，業主自治、專業服務、政府有關主管部門監督管理和指導相結合的治理機制，發揮街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居（村）民委員會對物業管理的指導和監督作用，推動物業管理工作創新。

第六條　縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，指導和監督街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關的行政管理工作。　　

縣級以上人民政府發展改革、財政、民政、公安、自然資源（城鄉規劃）、市場監督管理、應急管理及消防救援、司法行政、生態環境、衛生健康、人民防空、城市管理綜合行政執法等有關主管部門按照各自職責和本條例的規定共同做好對物業管理活動的相關監督管理工作。　　

街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定職責，指導、監督本轄區內物業管理活動。　　

居（村）民委員會依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第十一條　一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
????業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

第二十一條　下列事項由業主共同決定：
　　（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
　　（二）選舉、更換、罷免業主委員會委員，決定業主委員會的任期；
　　（三）選聘、續聘、解聘物業服務人或者決定自行管理；
　　（四）確定或者調整物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）使用物業專項維修資金；
　　（六）籌集物業專項維修資金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動以及經營收益的分配與使用；

（九）業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員工作津貼的籌集、管理和使用；
　　（十）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
　　（十一）成立業主監督委員會，選舉、更換業主監督委員會委員，決定業主監督委員會委員任期、職責、工作規則；
　　（十二）法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。
　　決定前款規定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
　　第二十二條　業主可以委托代理人參加業主大會會議。委托代理人參加業主大會會議的，代理人應當出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產產權證明文件的復制件；委托書應當載明委托事項、委托權限以及期限。

第二十四條　業主大會會議采用記名投票方式進行表決。表決事項、表決結果、參與表決和未參與表決業主的房號及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況按規定進行公示，公示期不少于十五日。
　　公示期內，業主對表決結果有異議的，可以憑有效身份證明原件向街道辦事處、鄉鎮人民政府查詢本人的投票信息。委托他人查詢的，代理人應當出具身份證明原件和書面委托書，委托書應當載明委托事項、委托權限以及期限。
　　業主大會籌備組或者業主大會會議召集人應當對參與表決和未參與表決業主的房號及其專有部分面積、姓名、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況進行詳細記錄，匯總全體業主表決意見及其結果，并將相關資料交街道辦事處或者鄉鎮人民政府保存三年。
　　物業管理公共事務電子投票系統由設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門建立，不動產登記機構等有關單位應當予以協助。業主大會會議采用電子投票方式表決的，應當通過設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門建立的物業管理公共事務電子投票系統進行。

第九十一條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確負責物業管理的工作機構，配備和落實與物業管理工作相適應的人員、經費，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，履行下列職責：
　　（一）配合有關主管部門開展物業管理區域的劃分、調整工作；
　　（二）指導和監督業主大會、業主委員會籌備、成立、選舉、換屆等工作；
　　（三）指導和監督業主大會、業主委員會的日常工作，依法糾正或者撤銷業主大會、業主委員會作出的違法決定；
　　（四）培訓業主大會籌備組成員，每年開展業主委員會委員的培訓；
　　（五）辦理業主大會、業主委員會相關備案手續；
　　（六）參與物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作；
　　（七）指導和監督應急物業服務人選聘；
　　（八）組織召開物業管理工作聯席會議，研究處理物業管理工作的有關問題；
　　（九）建立完善物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制；
　　（十）提供物業管理活動各方的信用信息；
　　（十一）對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務人履行法定的義務；
　　（十二）監督業主、物業使用人按照規定使用和維護物業；
　　（十三）法律、法規規定的其他職責。

第九十七條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立健全物業管理糾紛的投訴、舉報處理機制，配備或者確定專（兼）職人員，及時調解糾紛，處理相關投訴和舉報。
　　基層人民調解委員會應當依法及時受理和調解物業管理糾紛。
　　發生物業管理爭議后，當事人雙方可以通過協商解決，也可以向基層人民調解委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解，也可以直接提起訴訟或者申請仲裁。調解達成協議的，雙方應當簽訂調解協議書；調解未達成協議的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

《中華人民共和國行政復議法》

第六十四條　行政行為有下列情形之一的，行政復議機關決定撤銷或者部分撤銷該行政行為，并可以責令被申請人在一定期限內重新作出行政行為：

（一）主要事實不清、證據不足；

（二）違反法定程序；

（三）適用的依據不合法；

（四）超越職權或者濫用職權。

行政復議機關責令被申請人重新作出行政行為的，被申請人不得以同一事實和理由作出與被申請行政復議的行政行為相同或者基本相同的行政行為，但是行政復議機關以違反法定程序為由決定撤銷或者部分撤銷的除外。

本機關認為，被申請人作為鎮級人民政府，依據《物業管理條例》第十條、第十九條，以及《廣西壯族自治區物業管理條例》第六條第三款、第九十一條、第九十七條第一款之規定，有對本案業主大會會議、業主委員會選舉等物業管理活動及相應投訴質疑進行指導、監督和處理的法定職權，但必須根據實際或者在查明事實的基礎上依法作出相應的指導、監督和處理決定。

物業管理實行以街道、鄉鎮黨組織為領導，政府有關部門監督管理和指導下的業主自治。制定業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會三事項，根據行政法規《物業管理條例》第十二條規定，須物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數（即面積、戶數占比均超過二分之一）的業主參加表決并同意。如達不到前述行政法規規定的業主自治比率，則根據地方性法規《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條規定，至少須有專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上（即面積、戶數占比均達到三分之二以上）的業主參加表決，再經該參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數（即面積、戶數占比均超過三分之一）的業主同意。

被申請人既然在《賓陽縣賓州鎮某某小區首屆業主大會選舉結果公告》中公示選舉權數為702票（業主總數），《某某小區業主大會議事規則》得票403票（參與表決且同意的業主數），《某某小區物業臨時管理規則》得票405票（參與表決且同意的業主數），候選人盧某得票390票（參與表決且同意的業主數），又在案涉《公告》中宣告經最終核驗，本次業主大會參與表決業主431戶，則《某某小區業主大會議事規則》《某某小區物業臨時管理規則》和盧某得票均超過選舉權數702票的二分之一（351票），已符合行政法規《物業管理條例》第十二條關于業主人數占比的規定，被申請人在未核驗相應專有部分占建筑物總面積是否過半數的情況下，強調以地方性法規《廣西壯族自治區物業管理條例》為指導，選擇性適用法律，以參與表決的業主人數未達到小區總業主人數的三分之二為由，依據《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十一條規定否定本次業主大會表決結果并作出案涉《公告》存在認定事實不清，證據不足，理解、適用法律依據錯誤。

此外，《廣西壯族自治區物業管理條例》第二十二條關于委托代理人參加業主大會會議的，代理人應當出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產產權證明文件的復制件的規定，主要是保證委托和產權的真實性，最終保證業主表決專有面積、人數的占比率，并未排除投票后補正相應產權材料，被申請人在未予合理期限補正相關產權材料，又未自行核實的情況下，僅以當事人投票前未能提交房產證復印件為由，依據該條規定直接否定相關業主的委托和表決，既作出案涉《公告》同樣缺乏事實和法律依據。

綜上所述，被申請人對相關質疑經核驗后作出的《公告》認定事實不清，證據不足，理解、適用法律依據錯誤，依法難以維持。申請人認為被申請人以未提供相應房產證復印件為由否定相關業主委托參與表決，與事實和法律規定不符，《公告》宣告業主大會表決結果未能生效，侵犯業主整體利益和申請人合法權益，請求撤銷《公告》》理據充分，本機關依法予以支持。根據《中華人民共和國行政復議法》第六十四條規定，本機關決定：

一、撤銷被申請人2025年1月22日作出的《公告》。

二、責令被申請人于60日內就相關質疑事項經依法核實后作出相應處理決定。

如不服本復議決定，可在收到本復議決定之日起15日內依法向南寧市中級人民法院提起行政訴訟。

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